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《合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法》

文章作者: 發布日期:2011-09-15 瀏覽次數:405

關于印發《合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法》的通知


各縣區物價局、房地產管理局、住房和城鄉建設局,各開發區經貿發展局、建設發展局,本市各物業服務企業:


《合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法》(以下稱《辦法》)已經市政府第83次常務會議同意,現印發你們,請認真貫徹執行。對《辦法》實施后新建小區、首次移交小區的物業服務收費,嚴格按照本辦法執行。對《辦法》實施前雙方簽訂的委托合同已明確期限,且沒有到期的,可以按照原合同、原標準、原辦法繼續執行;也可以由業主大會或授權的業主委員會與物業服務企業按照本辦法重新約定;原合同到期后必須按照本辦法執行。


各物業服務企業要認真執行《辦法》,進一步加強收費管理,規范收費行為,嚴禁各種違法違規收費行為。


二〇一一年七月二十六日


主題詞:經濟管理 價格 物業 收費管理 通知

抄送:省物價局、省住房和城鄉建設廳,市委辦公廳、市人大辦公廳、市政府辦公廳、市政協辦公廳,市直有關部門。


合肥市物價局            

2011年7月26日印發

共印1500份


合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法


第一章 總  則


第一條 為進一步提高物業服務水平,規范物業服務收費行為,維護業主、物業使用人和物業服務企業合法權益,促進物業服務行業健康發展,根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等法規,結合本市實際,制定本辦法。


第二條 本辦法適用于本市范圍內的物業服務收費及其管理工作。


第三條 本辦法所稱物業服務收費,是指具有物業服務資質的物業服務企業按照物業服務合同的約定,對住宅小區物業管理區域內房屋及配套的共用部位、共用設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護管理區域內的環境衛生和秩序,向業主或者物業使用人收取的費用。


第四條  合肥市住宅小區物業服務指導價收費標準由市價格行政主管部門負責制定,并對其監督管理。

合肥市住宅小區物業服務等級標準由市房地產行政主管部門負責制定,并對其服務質量進行監督管理。


第五條  物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。

物業服務企業在物業服務中應當遵循國家的有關法律法規,嚴格履行物業服務合同,為業主提供質價相符的服務。


第六條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業;鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,促進物業服務收費通過市場競爭形成。


第二章  收費范圍


第七條 物業服務收費根據物業服務內容的性質和不同特點,分別實行政府指導價和市場調節價。

住宅小區物業服務收費中的物業綜合服務費、車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價。

非住宅的物業服務費、別墅(含獨棟、雙拼、聯排、疊加)和實行酬金制的住宅小區的物業綜合服務費、物業服務企業接受委托開展的特約服務等其他服務收費實行市場調節價。


第八條 住宅小區物業綜合服務費實行分等級定價。市價格行政主管部門會同市房地產行政主管部門,根據物業類型、服務內容、服務等級和服務成本等,制定相應的基準收費標準和浮動幅度,并適時向社會公布。


第九條  實行市場調節價的物業服務收費標準,由雙方當事人遵循平等、自愿的原則事先約定,不得強行服務,強行收費。


第十條  物業服務一般包括以下內容:

(一)物業共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理;

(二)物業共用部位、公共區域的清潔衛生、垃圾的收集清理和化糞池清理;

(三)公共綠地、景觀和花草樹木的養護管理;

(四)車輛停放服務管理;

(五)做好安全防范和秩序維護工作;

(六)做好房屋租賃登記和裝飾裝修管理工作;

(七)物業維修、更新費用的帳目管理和物業檔案資料管理;

(八)業主委托的其他公共性服務內容。


第十一條 業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業服務收費標準。

包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈虧均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制的物業服務收費按合同約定辦理。


第十二條 物業服務收費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

物業服務成本構成一般包括以下部分:

(一)服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

(三)物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用;

(四)物業服務企業辦公費用;

(五)物業服務企業實施物業管理必備的固定資產折舊;

(六)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

(七)經業主或業主委員會同意的其他費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,符合專項維修資金使用規定的,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務成本。


第十三條  物業服務企業應當每年不少于一次向全體業主公布住宅小區內的服務項目和服務工作開展情況,聽取業主委員會或業主大會的意見。

物業服務企業收取物業服務費用情況,應接受物業項目所在地街道辦事處監督。


第三章  收費管理


第十四條  住宅小區的開發建設單位應當在銷售物業之前,參照《合肥市住宅小區物業服務等級標準》(附件3)、《合肥市住宅小區物業綜合服務費基準收費標準》(附件1),擬定前期物業服務方案,確定物業服務等級標準,在收費標準范圍內,按規定實行公開招投標,中標價格即為前期物業綜合服務收費標準,并在前期物業服務合同中明確。前期物業服務合同應當明確物業綜合服務費的計費方式、計費起始時間,并同時約定服務等級標準、收費標準。


第十五條  開發建設單位與業主(物業買受人)簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容,作為商品房買賣合同附件,經業主(物業買受人)簽字確認。


第十六條  業主委員會成立后,由業主大會決定續聘或重新選聘物業服務企業;具體收費標準由業主大會或授權的業主委員會與物業服務企業根據物業服務等級和相應的基準收費標準及浮動幅度在物業服務合同中約定。


第十七條 物業綜合服務費(含住宅躍層或閣樓的),以房屋所有權證登記的建筑面積計算。

未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算,未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業綜合服務費。


第十八條 已交付業主的物業,物業服務費自交付之日起次月由業主承擔。未交付業主的物業,物業服務費由開發建設單位承擔。

交付是指在房屋買賣合同約定的時間內,業主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知后,在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的,視為交付。開發建設單位沒有事先書面通知的,以業主實際辦妥相關交付手續為準。


第十九條  業主與物業服務企業約定預收物業服務費的,預收期限不得超過6個月。雙方另有約定的除外,但約定的期限不得超過物業服務合同期限。


第二十條  出租或以其他方式交他人使用的物業,業主應及時到物業服務企業登記備案,物業服務費由業主或使用人按規定交納。


第二十一條 實行政府指導價的物業服務收費實行服務價格登記證制度。物業服務企業在收費前,應當向物業所在縣、區價格行政主管部門辦理備案和申領《服務價格登記證》。


第二十二條  物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當在物業服務區域內的顯著位置或收費地點,按照物業服務收費明碼標價規定,公布物業服務收費標準、等級標準。


第四章  停車收費


第二十三條 住宅小區內符合規劃配置要求的共用車位、車庫(含地下、地面)、地面停車場由物業服務企業人員提供管理服務的,按規定標準可以收取停放服務費(見附件2)。

業主對車輛有保管要求的,由業主和物業服務企業另行簽訂保管合同。


第二十四條 住宅物業管理區域內車庫、車位應優先滿足業主、物業使用人停車需要,業主、物業使用人要求承租車庫的,建設單位不得以只售不租為由拒絕。


第二十五條 實施物業管理區域車輛停放服務收費的物業服務企業,應當建立健全車輛停放服務及收費的內部管理制度,做好車輛進出管理、停車場所保潔、照明、巡視(或監視)和日常維護等服務工作。


第五章  共用設施設備收費


第二十六條  住宅小區內共用電梯、公共照明、消防設施、景觀水系、監控系統、單元門禁等設施設備運行費,納入物業綜合服務費,不得另行分攤收取。

二次供水未移交給供水部門的供水設備,其增壓水泵運行費用可據實分攤收取,接受監督。


第二十七條 非城市集中供暖(冷)單位直收到戶的集中供暖(冷)系統、中央空調的物業小區,按照“以收抵支、收支平衡”的原則,由物業服務企業提出收費方案,經業主大會同意后收取。業主委員會成立前,由開發建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中合理約定,并在銷售物業時告知物業買受人。


第二十八條  物業服務區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業服務企業接受委托代收上述費用的,可向委托方收取手續費,具體標準在雙方委托合同中約定;物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。


第二十九條  利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益30%用于補貼物業綜合服務費,70%納入專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。


第六章  裝飾裝修收費


第三十條 裝飾裝修單位或裝飾裝修人委托物業服務企業清運裝飾裝修垃圾的,應當繳納裝飾裝修垃圾清運費。垃圾清運費標準按建筑面積每平方米不高于3.00元收取。

因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的,恢復、維修費用按實際發生額,由業主(使用人)或裝修單位(裝修人)承擔,并承擔相關法律責任。


第七章 責任與義務


第三十一條 物業服務企業必須按照物業服務合同約定的服務內容提供服務。物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務,除法律法規規章另有規定外,服務收費由雙方約定。


第三十二條  業主、物業使用人和開發建設單位,應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的,應按照物業服務合同約定承擔違約責任,業主委員會應當督促其限期交納; 逾期仍不交納的,物業服務企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。


第三十三條 物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項外包給其他專業服務企業的,不得降低服務質量,減少服務內容,提高收費標準。


第八章  監督管理


第三十四條 市、縣、區價格行政主管部門應當會同房地產行政主管部門加強對物業服務收費項目、收費標準、收費行為和服務內容、服務質量、服務標準進行監管。

物業服務企業構成價格違法、違規的,由價格行政主管部門依據《中華人民共和國價格法》等法律、法規予以處罰。


第三十五條  未選聘物業服務企業提供物業服務的住宅小區、單位宿舍、業主自行組織的物業管理,可參照本辦法自行協商,并在物業所在街道辦事處(鄉、鎮)的指導下具體實行。


第三十六條  肥東、肥西、長豐三縣價格行政主管部門和房地產行政主管部門可結合本地實際參照本辦法執行。


第三十七條  本辦法自2011年8月1日起施行,有效期5年。


2006年9月6日發布的《關于印發〈合肥市住宅小區物業服務收費管理實施細則〉的通知》(合價房〔2006〕325號)同時廢止。




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